Prêt relais quand on est interdit bancaire : acheter avant d'avoir vendu

Mécanisme du crédit relais

Le prêt relais avance au propriétaire une partie du prix attendu de son logement actuel pour financer le suivant. Il est remboursé en une fois lors de la vente, les intérêts étant soit payés chaque mois, soit reportés à l'échéance finale.

Un bien en garantie, mais pas seulement

Même adossé à une maison ou un appartement, le prêt relais reste un crédit immobilier soumis à l'étude des revenus, des charges et des comptes. Les relevés montrant des rejets de chèque pèsent lourd dans la décision du comité de crédit, surtout pour un emprunteur interdit bancaire.

Quelle part de la valeur la banque avance-t-elle ?

Les banques financent couramment une fraction de l'estimation, souvent présentée entre 50 et 80 % selon le marché local et la solidité du dossier. Ce chiffre reste indicatif ; une agence ou un notaire fournit l'estimation écrite exigée.

Durée limitée et risque de vente tardive

Le relais est généralement prévu pour douze mois, parfois prolongeable. Si le bien ne se vend pas, le propriétaire supporte deux charges immobilières à la fois, un scénario dangereux pour un budget déjà marqué par une interdiction bancaire.

Interdit bancaire : ce que voit l'établissement prêteur

Le prêteur consulte le FICP, qui recense les impayés de crédit, et demande les relevés de plusieurs mois. L'interdiction bancaire, enregistrée au Fichier central des chèques (FCC), concerne les chèques, mais ses traces sont visibles ; la page crédit immobilier pour interdit bancaire détaille l'analyse complète d'un dossier immobilier.

Lever l'interdiction bancaire avant de déposer la demande

Payer le bénéficiaire du chèque rejeté et remettre l'original à la banque permet la levée de l'interdiction et la radiation du fichier de la Banque de France. Présenter l'attestation de régularisation dès le premier rendez-vous rassure davantage qu'une explication orale.

Vendre d'abord, acheter ensuite

Signer la vente avant l'acquisition supprime le besoin de relais. Une location temporaire ou un hébergement familial couvre la transition, et le prix encaissé sert d'apport, ce qui réduit fortement le montant à emprunter et améliore le dossier d'un acheteur interdit bancaire.

Protéger l'achat par une condition suspensive

Le compromis d'achat peut prévoir une condition suspensive d'obtention de prêt. Si la banque refuse le financement dans le délai fixé, l'acquéreur récupère son dépôt de garantie, à condition d'avoir réellement déposé des demandes conformes au compromis.

Propriétaire interdit bancaire : quelles autres pistes ?

Un propriétaire peut parfois mobiliser son bien autrement, par une vente ou un regroupement de dettes garanti par hypothèque. La page crédit pour propriétaire fiché et celle sur le rachat de crédit comparent ces solutions.

Prudence face à la vente à réméré

Certaines sociétés proposent de racheter le logement avec faculté de rachat ultérieur. Le propriétaire perd la propriété s'il ne rachète pas dans le délai. Avant de signer, un avis du notaire et d'une association comme Crésus s'impose.

Courtier ou banque : vérifier l'intermédiaire

Un courtier en crédit doit être immatriculé à l'ORIAS et ne peut percevoir aucune somme avant le déblocage effectif du prêt. Toute demande de paiement préalable pour monter un dossier de relais doit alerter.

Si les dettes deviennent ingérables

Lorsque le crédit relais ou les dettes en cours ne peuvent plus être honorés, la commission de surendettement de la Banque de France peut être saisie. Elle peut aussi recommander la vente du bien pour apurer le passif.

Feuille de route pour un projet d'achat-revente

1. Obtenir de la Banque de France le relevé des inscriptions au Fichier central des chèques et au FICP pour connaître précisément sa situation.
2. Régulariser les chèques rejetés et demander à la banque l'attestation qui permet la levée de l'interdiction bancaire.
3. Faire estimer le bien à vendre par une agence ou un notaire et réunir les diagnostics obligatoires.
4. Calculer le coût d'un double remboursement pendant douze mois et le comparer au reste à vivre du foyer.
5. Présenter le dossier à sa banque ou à un courtier immatriculé ORIAS, sans payer de frais avant le déblocage.
6. Prévoir un plan de repli : vente préalable, location temporaire ou condition suspensive de prêt dans le compromis.

Budget d'un relais immobilier

Dossier d'un prêt relais

• Pièce d'identité et justificatif de domicile
• Titre de propriété du bien à vendre
• Estimation écrite par une agence ou un notaire
• Compromis ou mandat de vente s'il existe
• Bulletins de salaire et deux derniers avis d'imposition
• Relevés de compte des trois derniers mois
• Attestation de régularisation et relevé d'inscription à la Banque de France (chèques ou crédits)
• Tableau d'amortissement du crédit immobilier en cours

Pièges d'un relais mal préparé

• Surestimer le prix de vente pour obtenir un relais plus élevé, puis devoir baisser le prix sous la pression de l'échéance.
• Acheter sans condition suspensive de prêt en espérant que la banque acceptera malgré l'interdiction bancaire.
• Signer une vente à réméré sans conseil indépendant et perdre la propriété faute de pouvoir racheter dans le délai.
• Verser des honoraires à un prétendu courtier spécialiste des interdits bancaires avant la signature de l'offre de prêt.
• Garder un chèque impayé non régularisé pendant toute la recherche, alors que la fin du fichage améliorerait le dossier.